Định nghĩa bất động sản đầu tư
Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc
- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
Các thuật ngữ khác
- Bất động sản chủ sở hữu sử dụng: là bất động sản do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý.
- Nguyên giá: là toàn bộ chi phí bằng tiền hoặc tương đương tiền mà DN phải bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản đưa ra để trao đổi nhằm có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó.
- Giá trị còn lại: là nguyên giá của bất động sản đầu tư sau khi trừ (-) số khấu hao luỹ kế của bất động sản đầu tư đó.
Ví dụ bất động sản đầu tư
- Quyền sử dụng đất (do DN bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá;
- Quyền sử dụng đất (do DN bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai;
- Nhà do DN sở hữu (hoặc do DN thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
- Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
- Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động.
Một số trường hợp khác
- Đối với bất động sản mà DN nắm giữ một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản này được bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động), DN sẽ hạch toán các phần tài sản này một cách riêng rẽ. Trường hợp các phần tài sản này không thể bán riêng rẽ, thì chỉ coi là bất động sản đầu tư khi phần được nắm giữ để phục vụ cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc phục vụ cho mục đích quản lý là phần không đáng kể.
- Trường hợp DN cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng bất động sản do DN sở hữu là phần không đáng kể trong toàn bộ thoả thuận thì DN sẽ hạch toán tài sản này là bất động sản đầu tư.
- Trường hợp DN cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng bất động sản do DN sở hữu là phần đáng kể thì DN sẽ hạch toán tài sản đó là bất động sản chủ sở hữu sử dụng.
- Trường hợp DN cho công ty mẹ hoặc công ty con khác thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất động sản thì bất động sản đó không được coi là bất động sản đầu tư trong BCTC hợp nhất của tập đoàn, nhưng DN sở hữu bất động sản đó được coi là bất động sản đầu tư nếu nó thỏa mãn định nghĩa bất động sản đầu tư và được trình bày trong BCTC riêng của DN sở hữu bất động sản.
Điều kiện ghi nhận bất động sản (BĐS) đầu tư
Một BĐS đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và
- Nguyên giá của BĐS đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.
Về cơ bản, hai điều kiện ghi nhận của BĐS đầu tư cũng được bao hàm trong điều kiện ghi nhận của tài sản cố định (TSCĐ) hoặc các tài sản sinh lời dài hạn khác của DN. Điểm khác biệt chỉ nằm ở bản chất của BĐS đầu tư, vì đây là tài sản DN nắm giữ cho mục đích sinh lời đơn thuần mang ý nghĩa thương mại, chứ không phải phục vụ cho hoạt động sản xuất - kinh doanh thông thường của DN như TSCĐ và các tài sản dài hạn khác.
Xác định giá trị ban đầu
Nguyên giá của BĐS đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu. Về cơ bản, cách thức xác định và ghi nhận giá trị ban đầu của một BĐS đầu tư không có gì khác biệt so với cách thức ghi nhận TSCĐ. Các trường hợp cụ thể như sau:
- Nguyên giá của BĐS đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp, như: phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác...;
- Nguyên giá của BĐS đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của BĐS đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng;
- Trường hợp mua BĐS đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá của BĐS đầu tư được phản ánh theo giá mua trả ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá mua trả ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán (Để hiểu thêm về cách thức ghi nhận trong trường hợp này, nhà đầu tư có thể tìm đọc lại bài tư vấn của chúng tôi về cách thức ghi nhận TSCĐ trong các bài viết trước).
Nguyên giá của một BĐS đầu tư không bao gồm các chi phí sau:
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa BĐS đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động);
- Các chi phí khi mới đưa BĐS đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi BĐS đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
- Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động, hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng BĐS đầu tư.
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
- Chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất - kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐS đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu, thì được ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư;
- Việc hạch toán các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu tùy thuộc vào từng trường hợp có xem xét đến việc đánh giá và ghi nhận ban đầu của khoản đầu tư liên quan. Chẳng hạn, trường hợp giá mua tài sản bao gồm nghĩa vụ của DN phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa BĐS tới trạng thái sẵn sàng hoạt động, thì chi phí đó cũng được tính vào nguyên giá.
Ví dụ: DN đầu tư một ngôi nhà với yêu cầu phải nâng cấp, sửa chữa, thì chi phí nâng cấp, sửa chữa phát sinh được ghi tăng nguyên giá của BĐS đầu tư.
Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ BĐS đầu tư, DN xác định giá trị của BĐS đầu tư theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
Đây cũng là một điểm tương đồng của BĐS đầu tư và TSCĐ. Mặc dù không sử dụng cho hoạt động sản xuất - kinh doanh thông thường, nhưng do chi phí đầu tư lớn, có thời gian sử dụng và sinh lời dài hạn nên BĐS đầu tư vẫn được trích khấu hao định kỳ phục vụ mục đích thu hồi vốn đầu tư cho chủ sở hữu.
Chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản đầu tư
Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư hoặc từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
- Bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;
- Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán;
- Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó;
- Hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;
- Bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư. Trong quá trình xây dựng, bất động sản đầu tư sẽ được ghi nhận và hạch toán kế toán như một tài sản cố định tự xây dựng của DN.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá trị hay để lập báo cáo tài chính.
Thanh lý và ghi nhận lãi, lỗ từ thanh lý bất động sản đầu tư
Một bất động sản đầu tư không còn được trình bày trong bảng cân đối kế toán sau khi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư không còn được nắm giữ lâu dài và xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý bất động sản đầu tư đó.
Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán bất động sản đầu tư được xác định bằng số chênh lệch giữa doanh thu với chi phí bán và giá trị còn lại của bất động sản đầu tư. Số lãi hoặc lỗ này được ghi nhận là thu nhập hay chi phí trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh trong kỳ.
Trình bày báo cáo tài chính
DN cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau về chính sách quản lý và ghi nhận đối với bất động sản đầu tư:
- Phương pháp khấu hao sử dụng;
- Thời gian sử dụng hữu ích của bất động sản đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao sử dụng;
- Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ;
- Tiêu chuẩn cụ thể mà DN áp dụng trong trường hợp gặp khó khăn khi phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng và với tài sản giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường;
- Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê bất động sản, gồm: thu nhập từ việc cho thuê; chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửa chữa và bảo dưỡng) phát sinh từ bất động sản đầu tư liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ việc cho thuê trong kỳ báo cáo; chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửa chữa và bảo dưỡng) phát sinh từ bất động sản đầu tư không liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ việc cho thuê trong kỳ báo cáo;
- Lý do và mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư;
- Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc bảo dưỡng, sửa chữa bất động sản đầu tư;
- Trình bày những nội dung sau (không yêu cầu thông tin so sánh): nguyên giá bất động sản đầu tư tăng thêm, trong đó tăng do mua bất động sản và tăng do vốn hoá những chi phí sau ghi nhận ban đầu; nguyên giá bất động sản đầu tư tăng do sáp nhập DN; nguyên giá bất động sản đầu tư thanh lý; nguyên giá bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho và ngược lại;
- Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế toán, lập báo cáo tài chính. Khi DN không thể xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư thì DN phải thuyết minh: danh mục bất động sản đầu tư; lý do không xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư.